导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，女生工资多少算正常，女生工资多少算正常在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(m女生工资多少算正常，女生工资多少算正常iàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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