万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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