饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西)了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西费就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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