近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(ni俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大án)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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