5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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