万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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