社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀

　　社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀ong>导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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