“现在的房地产很(hěn)难再出(chū)现像过(guò)去十年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部(bù)，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三(sān)个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年房地产的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行的(de)信贷(dài)倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个很明(míng)显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本(běn)是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企(qǐ)的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房企出现(xiàn)了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国(guó)央企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年(nián)的(de)净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来(lái)了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那(nà)么(me)好，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积(jī)极(jí)的(de)拿地策略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(j大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看í)团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公(gōng)司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材(cái)料(liào)供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别(bié)是(shì)前者在月线连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌(pái)。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无(wú)论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大(dà)流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的(de)，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满(mǎn)意，能做(zuò)到提(tí)价难度(dù)是非常大的。但是(shì)该公司(sī)能在(zài)业内做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

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