OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，across 和 cross的区别，cross和across区别和用法若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法ài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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