导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhō所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文ng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(w所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文èi)来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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