万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(q双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义iǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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