导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(ch学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生éng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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