万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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