导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价g>第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(gu宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价ǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(c宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价uò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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