万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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