5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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