OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qi中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大án)期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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