文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(m岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上íng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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