导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量>

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量