5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见阿富汗是不是亡国了(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些阿富汗是不是亡国了不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)阿富汗是不是亡国了荐(jiàn)。）

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