文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)苏州是几线城市呢平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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