导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì腰围88是多少 腰围88是多少码)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jià腰围88是多少 腰围88是多少码n)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　腰围88是多少 腰围88是多少码rong>（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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