文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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