“现(xiàn)在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的(de)系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者(zhě)的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到(dào)了最底部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么(hào)提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般(bān)。再关注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有国(guó)企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个(gè)方面都非常(cháng)明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的(de)民(mín)营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的(de)逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是(shì)否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的(de)；这些都是(shì)我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分(fēn)房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明(míng)地产、云(yún)南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求(qiú)不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行(xíng)较积极(jí)的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国(guó)央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社(shè)保(bǎo)基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一(yī)季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长势头。

特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的(de)战略(lüè)布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名迅(xùn)速提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十(shí)，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的(de)家(jiā)装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们(men)相对看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司(sī)，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报(bào)的十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要(yào)强调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一(yī)时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之(zhī)后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还(hái)能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那(nà)么(me)满意，能(néng)做到提(tí)价难度是非常(cháng)大(dà)的。但是该(gāi)公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好的(de)服务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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