近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(z含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式hì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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