近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　2024年房价会继续下跌吗　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应2024年房价会继续下跌吗当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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