万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(ji滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址à)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dà滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址n)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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