5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什李宇春的现任丈夫是谁(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(李宇春的现任丈夫是谁jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪李宇春的现任丈夫是谁(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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