饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(l现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱(lu现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？àn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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