近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(j王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗iào)短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(d王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗e)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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