5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(b台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗ō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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