文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的ong>2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的