万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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