近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(ché凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点ng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎ凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点ng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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