5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债2000克是多少斤 2000克等于多少公斤率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银2000克是多少斤 2000克等于多少公斤基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)2000克是多少斤 2000克等于多少公斤度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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