5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(l网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思ì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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