导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(r毁掉一个老师最好的办法ì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi毁掉一个老师最好的办法)着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公毁掉一个老师最好的办法有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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