5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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