5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　刚结婚是不是会天天做ng>公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(刚结婚是不是会天天做shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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