导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(z虎门销烟发生在哪里hàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例虎门销烟发生在哪里：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(j虎门销烟发生在哪里ī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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