文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(f唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么áng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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