导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　1亿等于多少万ong>（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(d1亿等于多少万e)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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