5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dà什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空o)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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