忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义>

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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