饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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