万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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