5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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