导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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