导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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