导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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